La regla general: artículo 36.1 de la LAU
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la fianza (habitualmente una mensualidad de renta) debe devolverse al finalizar el contrato, una vez que el arrendador compruebe el estado de la vivienda y las posibles responsabilidades del inquilino.
Pero la LAU no establece un plazo concreto a nivel estatal. Cada comunidad autónoma ha regulado su propio plazo en su normativa de vivienda, y los plazos varían entre 30 días y 2 meses.
Plazos por comunidad autónoma (2026)
| Comunidad autónoma | Plazo legal | Norma | Organismo gestor |
|---|---|---|---|
| Madrid | 30 días hábiles | Ley 6/2013 art. 19 | Agencia de Vivienda Social (AVS) |
| Cataluña | 2 meses naturales | Ley 18/2007 art. 107 | Incasòl |
| Andalucía | 1 mes natural | Ley 10/2016 art. 66 | AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación) |
| Com. Valenciana | 1 mes natural | Ley 8/2021 art. 78 | IVVSA |
| País Vasco | 1 mes natural | Ley 7/2015 art. 45 | Bizilagun |
| Galicia | 1 mes natural | Ley 7/2016 art. 52 | IGVS |
| Aragón | 1 mes natural | Ley 3/2020 art. 41 | IAEST |
| Asturias | 1 mes natural | Ley 3/2019 art. 38 | AVISA |
| Canarias | 1 mes natural | Ley 2/2003 art. 44 | ICAVI |
| Castilla-La Mancha | 1 mes natural | Ley 2/2015 art. 39 | IVIMA |
| Castilla y León | 1 mes natural | Ley 3/2015 art. 42 | AVCYL |
| Extremadura | 1 mes natural | Ley 4/2019 art. 37 | GEXVO |
| Islas Baleares | 1 mes natural | Ley 10/2017 art. 49 | IBAVI |
| La Rioja | 1 mes natural | Ley 3/2016 art. 35 | AVVRIA |
| Murcia | 1 mes natural | Ley 4/2018 art. 40 | AVRM |
| Navarra | 1 mes natural | Ley Foral 10/2015 art. 32 | AVN |
¿Qué pasa si el casero no devuelve la fianza en plazo?
Si el arrendador incumple el plazo legal de devolución:
- Reclamación previa: envía un burofax o email certificado exigiendo la devolución con fundamento legal (art. 36 LAU + normativa autonómica).
- Reclamación ante el organismo gestor: muchas CCAA tienen servicios de mediación (Incasòl, AVS, Bizilagun).
- Demanda monitoria o verbal: si la mediación falla, reclama judicialmente el importe de la fianza + intereses de demora.
¿Puede el casero descontar gastos de la fianza?
Sí, pero solo por:
- Daños causados por el inquilino (no por desgaste normal).
- Deuda de rentas pendientes.
- Suministros impagados que correspondan al inquilino.
El casero debe aportar justificación documental de cada descuento. No puede quedarse con la fianza "por si acaso".
Conclusión
El plazo de devolución de la fianza varía significativamente según tu CCAA: desde 30 días en Madrid hasta 2 meses en Cataluña. Si tu casero se pasa del plazo, no esperes: inicia la reclamación formal. FianzaListo trackea tu plazo legal según tu CCAA y te guía paso a paso para reclamar.