La regla de oro: solo daños atribuibles al inquilino
El artículo 21.4 de la LAU establece que la fianza sirve para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. El casero solo puede descontar de la fianza gastos que sean consecuencia directa del incumplimiento o del mal uso de la vivienda por parte del inquilino.
Gastos que SÍ puede descontar
| Gasto | ¿Legítimo? | Requisito |
|---|---|---|
| Reparaciones por daños causados por el inquilino | ✅ Sí | Justificación con facturas y fotos |
| Rentas mensuales impagadas | ✅ Sí | Acreditación del impago |
| Suministros (agua, luz, gas) impagados a cargo del inquilino | ✅ Sí | Facturas a nombre del inquilino |
| Reparación de electrodomésticos rotos por mal uso | ✅ Sí | Informe técnico |
| Cambio de cerradura por pérdida de llaves | ✅ Sí | Factura del cerrajero |
Gastos que NO puede descontar
| Gasto | ¿Legítimo? | Motivo |
|---|---|---|
| Pintura de paredes (desgaste normal) | ❌ No | Desgaste por uso ordinario |
| Limpieza profesional | ❌ No | El inquilino debe dejarlo limpio, no esterilizado |
| Cambio de moqueta o parquet por envejecimiento | ❌ No | Obsolescencia normal |
| Reparaciones de fontanería/electricidad por antigüedad | ❌ No | Conservación ordinaria del arrendador |
| Fumigación | ❌ No | Salvo que haya constatado plaga por negligencia |
| "Gastos de gestión" o "comisión de agencia" | ❌ No | Sin base legal ni contractual explícita |
¿Puede cobrarme por "mal olor" o humo de tabaco?
Solo si el contrato lo establece expresamente y el casero aporta justificación técnica (ozono, lavado de textiles). En la práctica, la mayoría de estos descuentos son discutibles y terminan en mediación o juicio.
Conclusión
El casero no es tu enemigo, pero tampoco es tu amigo. Exige justificación documental de cada descuento y rechaza los que no tengan base legal. FianzaListo te dice exactamente qué gastos son legítimos según tu CCAA y te prepara el burofax de reclamación.