El contrato de alquiler no se extingue
Cuando el casero fallece, el contrato de alquiler NO se extingue. El art. 16 LAU establece que el contrato se transmite a los herederos del arrendador. El inquilino mantiene todos sus derechos, incluido el derecho a la devolución de la fianza al finalizar el contrato.
¿Quién devuelve la fianza?
La fianza la debe devolver el heredero del casero fallecido, que se subroga en la posición de arrendador. Puede ser:
- El cónyuge (si hay herencia conyugal).
- Los hijos (herederos forzosos).
- Otros familiares designados en testamento.
- El albacea o administrador de la herencia.
Cómo identificar al heredero
- Pide el certificado de últimas voluntades al Ministerio de Justicia (si tienes relación con el fallecido).
- Consulta el Registro de Actos de Última Voluntad.
- Pide la nota simple del Registro de la Propiedad sobre la vivienda (puede mostrar la herencia).
- Si no hay testamento, la herencia es intestada y se reparte según el Código Civil.
El plazo de devolución: empieza al finalizar el contrato
El plazo legal de devolución de la fianza no empieza con el fallecimiento, sino con la entrega de las llaves al finalizar el contrato. Si el contrato sigue vigente, no hay devolución pendiente.
Cuando finalices el contrato y entregues las llaves al heredero, el plazo de tu CCAA empieza a contar.
Qué hacer al finalizar el contrato
- Identifica al heredero (ver pasos anteriores).
- Notifica tu intención de salir con 30 días de preaviso.
- Acuerda la entrega de llaves con el heredero.
- Documenta el estado de la vivienda (fotos).
- Solicita la devolución de la fianza al heredero.
El problema: el heredero no responde
Es común que los herederos no sepan de la fianza o no quieran devolverla. En ese caso:
- Envía un burofax al domicilio del fallecido (y a los herederos conocidos).
- Acredita la existencia de la fianza (justificante de pago + contrato).
- Si no responden, presenta demanda monitoria contra la herencia (yacente) o contra los herederos una vez aceptada.
La fianza depositada en el organismo autonómico
Si el casero depositó la fianza en el organismo (AVS, Incasòl, Bizilagun, etc.), el heredero debe solicitar la devolución a su nombre. El organismo devuelve la fianza al heredero acreditado, quien a su vez la transfiere al inquilino.
Conclusión
El fallecimiento del casero no extingue el contrato ni la fianza: los herederos asumen las obligaciones. Identifica al heredero, documenta la fianza y reclama al finalizar el contrato. FianzaListo te guía en el proceso y genera el burofax al heredero.