El art. 13 LAU: el nuevo propietario asume el contrato
El art. 13 de la LAU establece que la venta de la vivienda alquilada NO extingue el contrato de alquiler. El nuevo propietario se subroga en la posición de arrendador, asumiendo todos los derechos y obligaciones, incluida la fianza.
Qué pasa con la fianza
Cuando se vende el piso:
- La fianza depositada en el organismo autonómico sigue a nombre del contrato (no del propietario).
- El antiguo propietario debe transferir la fianza al nuevo (habitualmente, se descuenta del precio de compraventa).
- El nuevo propietario asume la obligación de devolver la fianza al finalizar el contrato.
Derechos del inquilino tras la venta
- El contrato sigue vigente con las mismas condiciones (renta, duración, cláusulas).
- El nuevo propietario no puede subir la renta ni cambiar condiciones unilateralmente.
- La fianza se mantiene y debe devolverse al finalizar el contrato.
- El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto si el contrato se firmó antes del 6 de marzo de 2013 (para contratos posteriores, depende del contrato).
Cómo reclamar la fianza al nuevo propietario
- Al finalizar el contrato, entrega las llaves al nuevo propietario.
- Solicita la devolución de la fianza al nuevo propietario.
- Si no la devuelve, envía burofax con fundamento en el art. 36.1 LAU + art. 13 LAU.
- Si no responde, demanda monitoria contra el nuevo propietario.
El problema: la fianza no se transfirió
A veces, el antiguo propietario no transfiere la fianza al nuevo. En ese caso:
- El nuevo propietario sigue siendo responsable ante el inquilino (art. 13 LAU).
- El nuevo propietario puede reclamar al antiguo internamente.
- El inquilino no se perjudica: su derecho es contra el actual arrendador.
La fianza depositada en el organismo
Si la fianza está depositada en el organismo autonómico (AVS, Incasòl, Bizilagun, etc.):
- El antiguo propietario debe actualizar el titular en el organismo.
- El nuevo propietario puede solicitar la transferencia de la fianza a su nombre.
- Al finalizar el contrato, el organismo devuelve la fianza al actual titular.
¿Y si el nuevo propietario quiere residir en el piso?
Para contratos firmados antes del 6 de marzo de 2013, el nuevo propietario puede rescindir el contrato si necesita la vivienda para residencia habitual (con preaviso de 2 meses). Para contratos posteriores, no aplica esta excepción.
En cualquier caso, la fianza debe devolverse al finalizar el contrato, sin descuentos por la rescisión.
Conclusión
La venta del piso no afecta a tu fianza: el nuevo propietario asume la obligación de devolverla. Reclama al nuevo propietario al finalizar el contrato. FianzaListo te guía en la reclamación y genera el burofax al nuevo propietario.