El abandono sin preaviso: qué dice la LAU
El art. 11 LAU exige al inquilino un preaviso de 30 días antes de rescindir el contrato (después de los 6 primeros meses). Si el inquilino abandona sin preaviso, incumple el contrato y responde con la fianza.
¿Puedes quedarte TODA la fianza?
No automáticamente. La fianza sirve para cubrir los daños y deudas concretos derivados del incumplimiento, no es una penalización automática. Puedes descontar:
- Rentas pendientes hasta que el inquilino comunicó la salida (o hasta que encuentres nuevo inquilino, con límite).
- Renta del periodo de preaviso no respetado (30 días).
- Gastos de limpieza si el piso quedó sucio.
- Daños demostrables en la vivienda.
- Gastos de gestión para buscar nuevo inquilino (con límite y justificación).
No puedes quedarte la fianza "por el abandono" sin justificar daños o deudas.
El límite: la cláusula penal
La Ley 12/2023 prohíbe las cláusulas penales por rescisión anticipada después de los 6 primeros meses. Esto significa:
- Si el inquilino abandona antes de los 6 meses, puede haber cláusula penal (si se pactó).
- Si abandona después de los 6 meses, no hay penalización por la rescisión, pero sí respondes con la fianza del preaviso no respetado.
Cómo actuar como casero
Paso 1: verifica el abandono
Antes de considerar el piso "abandonado", verifica:
- El inquilino no responde a emails/tf en 15 días.
- El piso está vacío (sin muebles personales).
- Los suministros están dados de baja o impagados.
Importante: no entres al piso sin permiso mientras el contrato esté vigente. Podría ser allanamiento.
Paso 2: requiring el piso
Si confirmas el abandono, puedes:
- Requerir al inquilino por burofax la entrega de llaves.
- Si no responde en 15 días, considerar el contrato resuelto por abandono.
- Entrar al piso con testigos y documentar el estado.
Paso 3: descuenta de la fianza
Calcúa los descuentos legítimos:
- Rentas pendientes.
- Preaviso no respetado (30 días).
- Daños justificados.
- Limpieza.
Si los descuentos superan la fianza, puedes reclamar la diferencia al inquilino por vía civil.
Paso 4: devuelve el resto
Si los descuentos son menores que la fianza, debes devolver la diferencia al inquilino en el plazo legal de tu CCAA. No quedarte toda la fianza.
Conclusión
El abandono sin preaviso da derecho a descontar de la fianza, pero no a quedarte toda automáticamente. Justifica cada descuento y devuelve el resto. FianzaListo ayuda a los caseros a calcular descuentos legítimos y a los inquilinos a verificar que no se les retenga de más.